Игорь Лупинский, финансовый аналитик и создатель школы «Где мои деньги?» продолжает раскрывать самые важные для израильтян экономические секреты. Его новая колонка для «Сегодня в Израиле» — о жилищной лотерее. Что это, для чего и как использовать эту программу?
- Жилищная лотерея — это государственная программа Министерства строительства и Жилкомитета Израиля, объединяющая несколько схем продажи жилья по пониженным ценам. Она предназначена для обеспечения жилья доступнее для лиц, не имеющих недвижимости, а также — при наличии достаточного количества нежвижимости — для «улучшения жилищных условий». Участие проходит через оформление разрешения на право участия, после чего проводится лотерея на право покупки квартир по сниженным ценам с фиксацией стоимости и с другими бонусами.
Читайте также:
Полный гид по машканте: как взять ипотеку и не наделать ошибок
Овердрафт по-израильски: как не утонуть в минусах
Кредит или капкан: учимся получать деньги с умом и не влезть в долговую яму
Гид по израильской банковской системе для новых репатриантов
«Пролог»
Многие думают, что власть заботится только о себе и принимает решения исключительно в угоду личным интересам. Но бывает, что интересы властей совпадают с интересами обычных людей. И в такие моменты задача — не ругаться, что «система не работает», а использовать совпадение в свою пользу и извлечь максимум выгоды.
История программы
Когда-то программа называлась «Мехир ле-Миштакен», сегодня — «Дира бе-Анаха», или глобально — «жилищная лотерея». В 2015–2017 годах министр финансов продвигал ряд решений в пользу среднего класса. Среди них были программы накоплений для детей и изменения в финансовых механизмах. Тогда же появилась и эта программа.
В 2000–2008 годах цены на недвижимость в Израиле падали на 10–20%. А вот с 2008 по 2016 шел стабильный рост, каждый год — подорожание. Именно тогда решили запустить проект доступного жилья, чтобы дать людям возможность покупать дешевле и хоть как-то затормозить рост цен.
Задачу остановить цены программа не выполнила, недвижимость продолжала дорожать. Но доступные квартиры действительно появились.
Как работал рынок до реформы
В Израиле почти вся земля принадлежит государству. Государство объявляет аукцион: кто больше заплатил — тот и получил участок. Подрядчик, естественно, вынужден был компенсировать расходы — то есть, продавать квартиры дорого.
Вторая проблема — сроки. Подрядчики строили как хотели. Хотят — тянут проект годами.
Новые правила
Программа изменила правила игры.
Земля стала отдаваться не тому, кто заплатит больше, а тому, кто предложит минимальную цену за метр для конечного покупателя.
Все проекты под жестким контролем госкомпании. Если подрядчик нарушает сроки, его выбрасывают, заводят нового.
Для покупателя тоже произошли серьезные изменения:
- квартиры продавались на 20–30% дешевле рынка
- государство давало гарантию на 15% ипотеки (то есть покупателю нужно было всего 10% своего капитала)
Так как квартир мало, и на всех, конечно, не хватило бы, ввели «лотерею» среди определенных категорий: молодые семьи без квартиры, одиночки с 35 лет и старше, социальные случаи, позже добавили льготы для инвалидов, участников милуим, религиозных семей и т.д.
Сопротивление и проблемы
Застройщики восприняли реформу как угрозу. Начался массированный «черный пиар»: мол, строят из дешевых материалов, квартиры «из говна и палок», проект — обман.
И надо признать, проблема была: подрядчики действительно экономили на материалах и рабочей силе, ведь условие было — дать минимальную цену за метр.
Плюс запрет на быструю перепродажу: выигранную квартиру можно было продать только через семь лет. Это тоже многих отпугивало.
Изменения в программе
Чтобы исправить перекосы, государство внесло поправки:
- Участки перестали отдавать полностью под лотерею. Теперь только часть квартир — для льготников, а часть подрядчик обязан продавать по рынку. Это заставило его строить качественно: нельзя полдома сделать хорошо, а полдома — плохо.
- Вводились новые категории участников (жители конкретного города, инвалиды, религиозные семьи).
Таким образом уменьшилось давление «черного пиара», а спрос вырос.
Результат не заставил себя ждать. Если в 2016–2017 на 20–30 квартир приходилось столько же участников и выиграть было проще простого, то в 2020-х конкуренция очень выросла.
В ноябре 2024 года в лотерее участвовали около 90 000 семей, чтобы выиграть 4 741 квартиру. То есть, средняя конкуренция — примерно 19 семей на квартиру.
В более свежей статистике, опубликованной 14 августа 2025 года, указано, что за 75 лотерей розыграно 7 479 квартир, а заявки подали 50 773 семьи. Средняя конкуренция — 6,8 семей на квартиру.
Однако в конкретных случаях популярность могла быть гораздо выше. К примеру, в Беэр-Яаков зарегистрировалось 28 582 семьи на 844 квартиры — это примерно 34 человека на квартиру.
Личный опыт
В 2016 я относился к программе скептически. Сегодня я называю ее единственным способом в Израиле купить недвижимость, не «обнулив» себя полностью.
Для «квартиры мечты» программа не лучший вариант: чаще проекты — на периферии, в полупериферийных районах, реже — в центре. Но как инструмент инвестиций — идеальна:
- покупаешь на 20–30% дешевле
- ждешь 7 лет
- продаешь с прибылью и входишь в рынок уже с капиталом
Риски
Да, риски есть:
- ипотеку нужно платить сразу, при этом, если вы не хотите жить в приобретенной квартире, снимать жилье придется
- после сдачи квартиры нужны минимальные вложения (хотя бы кондиционер, базовая отделка для сдачи)
- без финансового плана легко попасть в ловушку: радость от покупки сменяется проблемами с долгами через два-три года
Но при грамотном сопровождении риски минимальны. Суть проста: выигравший — это обладатель возможности, а деньги всегда можно найти у инвесторов, которые ищут, куда вложиться.
Важные моменты
Первое. Каждый житель Израиля, не имеющий своей недвижимости в Израиле, на мой взгляд, сегодня обязан оформить себе право на участие в лотерее и должен участвовать, независимо ни от чего. Есть у него доходы, нет доходов, есть деньги, нет денег. Просто, как в том анекдоте «надо для начала купить лотерейный билет». Это пункт номер один, который ни к чему не обязывает, ни от чего не зависит. Стоит, грубо говоря, 240 шекелей за регистрацию. И это должен сделать буквально каждый.
Второе. Даже если вы не выиграли. Интересно то, что далеко не все, кто выиграл лотерею, реально купят квартиру. Огромное количество людей отказывается: кто-то сразу, кто-то на этапе выбора квартиры, кто-то уже после подписания договора, когда не дали ипотеку, а кто-то понял, что не тянет выплаты. И тогда следующий по списку поднимается наверх. То есть у нас в проекте, допустим, 155 квартир, выиграли первые 155 человек, а 156-й получил письмо, что ему ничего не полагается. Но как только кто-то отказывается — 156-й становится новым победителем. Потом кто-то еще отказался — и поднимается 157-й. В итоге и 200-й, и 250-й могут оказаться внутри проекта. Поэтому, даже если вы получили письмо «ничего не выиграли», это не значит, что все закончилось.
Третье. Время играет вам только на руку. В момент выигрыша у вас зафиксировалась цена метра. И что бы потом ни происходило, сколько бы лет ни прошло, вы купите квартиру именно по этой цене. Рынок может улететь вперед, а вас это уже не касается. Чем дольше откладывается весь процесс, тем дороже становится объект, который вы уже зафиксировали. И параллельно у вас есть время подготовить капитал, привести финансы в порядок, чтобы выглядеть лучше в банке. То есть чем дольше тянется история, тем спокойнее вы подходите к сделке.
Четвертое. Не паниковать. Разрешение на строительство в Израиле можно получать годами. Но если вы выиграли, вас из проекта никто уже никогда не выкинет. По закону дом все равно будет построен — этим подрядчиком или другим. Поэтому чем дольше ждете, тем больше у вас бонусов: и цена фиксированная, и время на подготовку есть. Так что расслабьтесь, радуйтесь и готовьтесь спокойно к одной из самых крупных сделок в вашей жизни.
Примеры
У меня была история, которую я обожаю. У меня были клиенты, которые следили за мной почти с самого начала. В 2018 году они участвовали в проекте «Мехир ле-Миштакен» у себя в городе, хотели для себя квартиру, и не выиграли. Потом участвовали еще в нескольких лотереях, тоже не выиграли. В какой-то момент, во время короны, они мне пишут: «Все, Игорь, мы насмотрелись твоих семинаров, окончательно решили, что квартиру мы не покупаем, давай планировать инвестиции». И буквально через пару недель им приходит сообщение, что они выиграли квартиру в том самом проекте 2018 года, прямо в их городе, и по цене 2018 года. Мы быстро «переобулись», купили квартиру, и вот уже год как живут в ней.
Другой случай. Клиент выиграл в 2020 году квартиру на первой линии у моря. Цена метра — семь тысяч шекелей. Сегодня аналогичная квартира стоит от 15 тысяч за метр. То есть просто за счет того, что цена зафиксировалась в момент выигрыша, он получил объект в два раза дешевле рынка.
Таким образом, эта программа может оказаться для вас той самой дверью в рынок недвижимости, которая иначе останется закрытой.
В следующей колонке мы расскажем, как устроены правила жилищной лотереи сегодня.
