Итак, вы задумались о покупке жилья в Израиле. Само собой, без ипотеки — точнее, машканты (משכנתא) — обойтись получится у единиц. А вот как взять эту машканту так, чтобы не попасть в финансовую ловушку? Разбираемся пошагово в новой колонке финансового аналитика и создателя школы «Где мои деньги?» Игоря Лупинского — с пояснениями всех терминов, рисков и стратегий.
Какие ипотеки бывают в Израиле?
Социальные ипотеки — формально есть, фактически мертвы
Номинально есть специальные ипотеки для новых репатриантов, инвалидов, социально слабых. Но с большой звездочкой: в 99% случаев это потеряло актуальность. Или получить их почти невозможно, или условия — хуже обычных.
- Исключение: территориальные скидки — редкие государственные бонусы на покупку жилья в отдаленных районах.
Итог:
- Обычные льготы — почти миф
- Рабочая опция — территориальные субсидии
- Все остальное — бюрократия без смысла
Как устроена машканта: не один кредит, а комбинация
Машканта — это не единый кредит, а комбинация. Миллион шекелей может состоять из десятков кредитов, каждый на свои условия.
Ипотека в Израиле — мозаика из разных кусков. Банк собирает ее под вас.
Раньше банк сам решал, какой вид ипотеки вам дать. Сегодня — это предмет договоренности. И да: ипотека — это переговоры. Даже если ты молчишь — ты все равно участвуешь в них, просто пассивно. Лучше так не делать.
- Кстати, как лучше разбираться с собственным капиталом можно разобраться на семинаре «Деньги есть» уже 9 августа. Там будут подняты вопросы и о том, как распоряжаться свободными деньгами, и о том, как вести переговоры
Какие бывают проценты: постоянный и переменный
Постоянный процент (на иврите: ריבית קבועה, рибит кевуа)
Клиент договорился с банком на процент — и он никогда не меняется. Хоть 30 лет. Это постоянный процент.
- Преимущество: стабильность
- Минус: в моменте — всегла дороже
Банк страхуется от будущего. Он знает, что в мире все меняется — и чаще к худшему. Поэтому процент закладывает выше.
Переменный процент (на иврите: ריבית משתנה, рибит миштанит)
Процент может меняться раз в несколько лет. Это обсуждается заранее.
- Преимущество: в моменте — выгоднее
- Минус: в будущем — может подскочить
Люди любят верить в лучшее. А банк — наоборот, думает, что скорее всего, будет плохо.
Контекст: в 2019–2020 люди брали ипотеки под постоянные 3-4%, и над ними смеялись. А в 2023, когда переменные ставки прыгнули до 6%, все эти «дураки» оказались в плюсе.
Что такое привязки (ацмада)?
Ацмада (הצמדה) — «привязка» ипотеки к экономическим показателям. Их цель — защитить банк от потерь при инфляции или росте ставок.
Привязка к инфляции
На иврите: ацмада ле-мадат (הצמדה למדד)
Мадат (מדד) — инфляционный индекс.
- Инфляция, если объяснять очень простым языком — это когда деньги дешевеют, а цены растут. Например, после короны: производство встало, денег стало больше — инфляция разогналась.
Что происходит при такой привязке?
Вы взяли миллион в ипотеку. Инфляция 3%. Значит, теперь вы должны на 30 тысяч больше. Даже если платите по графику — долг растет. При такой привязке растет само тело кредита, об этом очень важно помнить.
Вы можете выплатить 36 тысяч за год, а долг уменьшится всего на 11. Почему? Потому что все сожрала инфляция.
Совет: не связываться с такой привязкой.
Привязка к прайму
На иврите: ацмада ле-прайм (הצמדה לפריים).
Прайм — это ставка Центробанка плюс 1.5%. Сейчас Центробанк — 4.5%, значит прайм — 6%.
Если вам говорят: «Мы даем 2% к прайму», — это не 2%, это 8%. Не забывайте об этом.
Главное отличие от инфляции: прайм не увеличивает тело кредита. Он только влияет на проценты. Платишь больше — но долг не растет.
Важно: при улучшении экономики прайм может снижаться — быстрее, чем инфляция.
Без привязки
Есть еще вариант машканты — без всяких ацмадот. Фиксированный процент без всего. Но он — самый дорогой. Потому что банк страхуется.
Как строится ипотека: персональный конструктор
Вы не обязаны брать всю сумму под один процент на 30 лет. Можно, например, сконструировать свою машканту так:
- часть под прайм
- часть под фикс
- часть под переменный процент
Все зависит от:
- Профессии
- Доходов
- Будущих изменений (например, рост зарплаты)
Пример: вы врач в ординатуре. Сейчас мало зарабатываете, но через пять лет будете получать в два раза больше. Значит, сейчас берем кусок ипотеки с маленькими выплатами, а потом — увеличиваем.
Кто такие консультанты по ипотеке — и зачем они вам?
Ошибка в ипотеке может стоить сотни тысяч шекелей. Для того, чтобы избежать таких ошибок, нужны консультанты.
Почему они важны:
- Знают все схемы и тонкости
- Каждый день делают по пять–шесть сделок и имеют очень большой опыт
- У них есть рычаги влияния на банки
Банк вам лично может отказать. Но консультанту — нет. Он для них — источник потока клиентов. С ним нельзя портить отношения.
Заплатить консультанту семь–восемь тысяч — это ничего по сравнению с тем, что можно потерять в долгосрочной перспективе без него.
Главные ошибки новых репатриантов
Ошибка 1: идут в банк сами
Часто новички не понимают условий игры. Не собирают правильную комбинацию. Думают: «Банк даст, что положено». Это не так.
Ошибка 2: не торгуются
В Израиле можно и нужно торговаться. Это заложено в систему. Не торговаться нельзя. Официально»
Ошибка 3: соглашаются на мадат
Потому что не понимают, что такое привязки. А потом — шок: «Я же плачу! Почему долг не уменьшается?» .
Ошибка 4: не пересматривают ипотеку
Машканта — не католическая свадьба. Это не на всю оставшуюся жизнь. Каждые два–три года нужно проверять: а может, уже есть условия лучше? Может, ситуация изменилась?
Сколько нужно денег, чтобы взять ипотеку?
Ответ на этот вопрос со звездочкой: ноль.
Если вы инвестор, вы можете найти партнера и взять ипотеку вообще без капитала. Я сам так делал.
Если квартира для себя:
- Вторичка — от 300 000 шекелей
- В исключительных ситуациях — от 50–100 000 шекелей
Если у меня есть вся сумма — все равно брать ипотеку?
Если вы еще строите капитал — да. Это инвестиция. Деньги в стенах не работают. Лучше пустить их в оборот, а квартиру купить за счет дешевых денег банка.
Но если у вас уже есть капитал — это отдельная история. Тогда можно и купить сразу.
Стоит ли брать ипотеку сейчас?
Когда лучшее время?
Всегда сейчас.
Пока вы ждете, лучшее время уже прошло. Есть желание и возможность? Действуйте.
