Нет, пожалуй, ни одного израильтянина, который хотя бы раз не сталкивался с арендой квартиры. Для кого-то это уже привычная рутина, для кого-то — головная боль, полная сюрпризов и неожиданных условий. Чеки, поручители, справки о доходах и бесконечные переговоры с хозяевами — все это часть процесса, через который проходят почти все. Но если знать правила игры и подходить к поиску системно, аренда перестает быть стрессом. Мы собрали для вас основные условия, юридические тонкости, лайфхаки арендаторов и советы адвокатов. А если вы ищете в Израиле жилье впервые, этот гид для вас и вовсе станет настольным.
Где искать квартиру в Израиле?
Главный инструмент поиска — сайты объявлений.
Самый крупный и проверенный — Yad2 (yad2.co.il). Там выкладывается больше всего вариантов: от скромных студий до элитных пентхаусов. На Yad2 ищут практически все, поэтому хорошие квартиры уходят очень быстро — иногда в течение пары часов после публикации.
Есть и другие сайты: Homeless.co.il и WinWin.co.il. Там предложений меньше, но иногда можно найти интересные варианты, которые не попали на Yad2.
За последние годы активно вырос рынок поиска жилья через Facebook-группы. Особенно популярны группы «דירות מפה לאוזן» («Сарафанное радио про квартиры»). Они есть почти для каждого города: Тель-Авив, Рамат-Ган, Иерусалим, Хайфа и другие. Часто там публикуются предложения напрямую от хозяев или арендаторов, которые ищут замену. Есть и русскоязычные группы — они помогают тем, кто только приехал и пока не владеет ивритом. Но предложений там значительно меньше, чем в ивритоязычных сообществах, поэтому лучше использовать их как дополнительный источник.
Еще один вариант — sublet-каналы в Telegram. В них обычно ищут жильцов на короткий срок или предлагают подселение. Такой формат популярен у студентов и тех, кто только приехал в страну.
Для временного проживания всегда можно рассмотреть Airbnb и Booking. Да, это дороже, но зато дает время спокойно искать постоянный вариант.
Совет: ищите квартиры на иврите. Русскоязычные сайты и чаты дают лишь небольшой процент рынка. Даже если ваш иврит пока слабый — переводчик в браузере или приложение Google Translate решают проблему.
На какой срок сдают квартиры в Израиле?
Обычно, если речь идет не о «саблете» (краткосрочной аренде), квартиру в Израиле сдают сразу на год. Это стандартный срок, к которому привыкли и хозяева, и арендаторы. За несколько месяцев до окончания договора стороны решают, продлевать ли его еще на год. Иногда хозяин может поднять цену аренды, если это заранее не оговорено.
В большинстве случаев договор разрешает расторгнуть аренду раньше срока только при условии, что арендатор сам найдет себе замену — то есть новый жилец подпишет контракт на тех же условиях и «перехватит» квартиру.
Бывают случаи, когда хозяева соглашаются заключить договор на 6 месяцев, но это редкость и часто связано с более высокой ценой.
Совет: если вы знаете, что планируете жить в квартире дольше года, попробуйте договориться о контракте на два года. Хозяева любят стабильных жильцов и могут пойти на уступки в цене или условиях.
12 чеков: израильская классика аренды
Если вы впервые снимаете квартиру в Израиле, то момент с чеками может показаться чем-то из старого кино. Но здесь это до сих пор реальность.
При подписании договора арендатор выписывает 12 постдатированных чеков — один на каждый месяц аренды. Все они сразу передаются хозяину квартиры. Владелец каждый месяц просто кладет очередной чек в банк и получает арендную плату. Арендатору не нужно каждый раз переводить деньги или вспоминать про оплату.
Это своеобразная гарантия для хозяина: чеки у него на руках, значит, платежи уже гарантированы. В случае проблем (например, если арендатор уехал) владелец все равно может предъявить чек банку.
В большинстве стран аренду оплачивают переводом или наличными. В Израиле же именно чеки стали классическим инструментом — и традиция держится десятилетиями. Для новых репатриантов это выглядит архаично, но для местных — норма.
Совет: перед подписанием договора убедитесь, что у вас есть чековая книжка. Если вы только открыли счет в банке, закажите ее заранее — без чеков снять квартиру практически невозможно.
«Чек битахон»: гарантия на всякий случай
В Израиле почти каждый арендодатель помимо 12 чеков за аренду просит еще и «чек битахон» — гарантийный чек. Это дополнительный чек, который арендатор выписывает на имя хозяина квартиры. Обычно сумма равна двум–трем месяцам аренды. В отличие от банковской гарантии, деньги на счету арендатора не блокируются. Но у хозяина на руках есть чек: если вы не оплатите аренду или оставите долги, он может обналичить его в банке.
Обязательно зафиксируйте в договоре, при каких условиях чек может быть использован. По закону «чек битахон» нельзя обналичить просто по желанию хозяина — только если есть реальная задолженность или нарушение условий договора. После окончания аренды и закрытия всех счетов хозяин обязан вернуть чек.
Гаранты: кого просят «поручиться» за арендатора
Еще одна израильская особенность аренды — требование гарантов. Для многих новых жильцов это становится неожиданностью, но хозяева относятся к этому очень серьезно.
Кто такие гаранты? Это люди со стабильным доходом, которые подписываются под вашим договором и обязуются оплатить долги, если вы перестанете платить аренду.
Сколько нужно? Чаще всего — два человека. Они должны прийти на подписание договора лично и поставить свои подписи рядом с вашей.
Кого берут в гаранты? Обычно это родственники, друзья или коллеги. Главное условие — наличие официального дохода, подтвержденного справками о зарплате («тлуш маскорет»).
Почему хозяева их требуют? Израильские владельцы хотят быть уверены, что даже если арендатор уедет или потеряет работу, кто-то все равно будет платить за квартиру. Для них это дополнительная подстраховка.
А если гарантов нет? Можно предложить депозит наличными (например, сумму за 2–3 месяца аренды). Иногда соглашаются на банковскую гарантию вместо поручителей. Бывает, что хозяин соглашается без гарантов, если арендатор производит впечатление надежного и платежеспособного.
Совет: если вы новый репатриант и у вас в Израиле еще нет знакомых, не стесняйтесь обсуждать альтернативы. Многие хозяева идут навстречу, если видят, что вы настроены серьезно.
«Тлуш маскорет»: зачем хозяевам нужны ваши зарплатные ведомости
Помимо чеков и гарантов, владельцы квартир в Израиле часто хотят увидеть подтверждение вашей платежеспособности. Самый популярный документ для этого — «тлуш маскорет».
Что это такое? «Тлуш маскорет» — это официальная платежная ведомость, которую работодатель выдает сотруднику каждый месяц. В ней указаны зарплата, налоги и социальные отчисления.
Сколько нужно? Обычно просят ведомости за последние три месяца, чтобы убедиться, что у вас стабильный доход.
Зачем это хозяину? Так он понимает, сможет ли арендатор регулярно оплачивать квартиру. Для владельца это своего рода «проверка надежности».
А если вы работаете на себя? Вместо «тлуш маскорет» индивидуальные предприниматели предоставляют «дох ревах ве-эфсед» — отчет о доходах и расходах за последний период. Его можно получить у бухгалтера.
А если документов нет? Новые репатрианты или те, кто только ищет работу, часто оказываются в сложной ситуации. В таких случаях можно предложить депозит наличными, привлечь гарантов, показать документы о корзине абсорбции или о будущем трудоустройстве.
Совет: даже если доход пока нестабильный, лучше заранее подготовить любую бумагу, которая покажет хозяину, что вы сможете платить. Это повышает шансы на успешную сделку.
Пустые чеки на коммунальные платежи
Иногда владельцы квартир в Израиле просят арендаторов оставить у них пустые чеки на оплату коммунальных услуг. Это подстраховка владельца на случай, если после вашего выезда останутся долги за электричество, воду, газ или арнону. Хозяин просто заполняет чек и оплачивает долг. Вы отдаете несколько чеков без суммы и даты. Иногда хозяева просят, чтобы они были на имя самого владельца, но чаще — «в белый лист».
Пустой чек можно вписать на любую сумму, и это всегда риск. Поэтому важно себя защитить:
- вписывайте получателя (например, на компанию «Хеврат хашмаль» для оплаты электричества или на «Амисрагаз» для оплаты газа);
- фиксируйте в договоре, что чеки выдаются исключительно для оплаты коммунальных долгов, а не для других целей;
- не давайте больше 2–3 таких чеков.
После окончания аренды и оплаты всех счетов попросите хозяина вернуть пустые чеки или оформить письменное подтверждение, что долгов нет и чеки аннулированы.
Совет: пустые чеки — это израильская практика, которая часто пугает новых арендаторов. Но если грамотно вписать условия в договор и контролировать счета, они перестают быть угрозой и превращаются в обычную формальность.
Дополнительные гарантии: что еще могут попросить
Помимо 12 чеков и гарантийного чека, владельцы иногда требуют другие формы подстраховки. Встречаются они не у всех, но знать о них полезно.
- «Арвут банкаит» (банковская гарантия). Банк «замораживает» на вашем счете определенную сумму (обычно 2–3 месяца аренды). Эти деньги остаются в резерве и в любой момент могут быть перечислены хозяину, если договор нарушен.
- «Чек банкаи» (банковский чек). Это фактически наличные в форме чека. Сумма сразу списывается с вашего счета, и у хозяина на руках оказывается готовый платеж.
- «Штар хов» (вексель). Документ о долге. В нем заранее прописывается сумма, которую арендатор обязуется выплатить предъявителю. Бланк покупается на почте и подписывается как часть договора.
Все эти инструменты используются не всегда, чаще — при дорогих квартирах или если хозяин особенно осторожен. Но к такой просьбе стоит быть готовым.
Сколько на самом деле стоит квартира?
При выборе жилья в Израиле важно помнить: аренда — это не только ежемесячная плата хозяину. Есть еще целый набор расходов, которые заметно влияют на итоговый бюджет.
Муниципальный налог (арнона). Его размер зависит от площади квартиры, района и даже конкретной улицы. В одном городе это может быть 300–400 шекелей, в другом — больше тысячи. Счета приходят раз в два месяца, но лучше сразу закладывать эту сумму в ежемесячный бюджет. У новых репатриантов есть бонус: в течение первого года предоставляется льгота — 90% скидки на квартиру площадью до 100 кв. м. Чтобы ее оформить, нужно взять договор аренды, «теудат оле« и «теудат зеут» и прийти в муниципалитет.
«Ваад-байт» (обслуживание дома). Это плата за уборку подъезда, освещение лестничных клеток, работу лифта и уход за двором. В старых домах она символическая — 40–60 шекелей, а в новых комплексах с газонами, подземными парковками и лифтами сумма может доходить до 200 шекелей и выше.
Коммуналка. Электричество, вода и газ — расходы индивидуальные. Зимой счета растут из-за обогревателей и бойлеров, летом — из-за кондиционеров. У кого-то это 300 шекелей в месяц, у кого-то — в два раза больше.
Что не оплачивает арендатор? Все налоги на землю и сам объект недвижимости остаются обязанностью владельца квартиры. Эти расходы не должны перекладываться на жильцов.
Совет: при выборе квартиры смотрите не только на цену аренды. Иногда «дешевый» вариант оказывается куда дороже из-за высокой арноны или платы за обслуживание дома.
Что обязательно должно быть прописано в договоре?
Хорошо составленный контракт защищает и жильца, и хозяина. Чтобы потом не спорить о мелочах, лучше заранее прописать ключевые моменты.
Проверка владельца квартиры. Перед тем как ставить подпись, убедитесь, что перед вами действительно хозяин квартиры. Иногда вместо него действует представитель по доверенности — в таком случае попросите документ, подтверждающий его полномочия. Это убережет от неприятных сюрпризов и спорных ситуаций.
Арендная плата и условия ее изменения. В документе должна стоять точная сумма и дата оплаты. Если не указать, что цена фиксирована, владелец вправе поднять арендную плату в любой момент при продлении договора.
Ремонт и устранение неполадок. Важно разделить зоны ответственности: какие поломки оплачивает хозяин, а какие — арендатор. Обычно мелкий ремонт ложится на жильца, крупные расходы — на владельца. При этом желательно закрепить порядок действий. Жилец сразу сообщает о неисправности в письменной форме, хозяин обязан ее устранить. Если реакции нет — арендатор может вызвать мастера сам, оплатить работу и потребовать возмещения по чеку.
Опись имущества. Если в квартире есть мебель или техника, это нужно перечислить в договоре: стиральная машина, холодильник, кондиционер и т. д. Желательно указать и их состояние на момент въезда, чтобы избежать споров при выезде.
Покраска и косметический ремонт. Должно быть понятно, в каком виде жильцы возвращают квартиру. Если при въезде стены были не покрашены, то можно оставить их такими же. Если квартира была свежепокрашена, то перед сдачей обратно хозяину ее придется перекрасить.
Приватность и права арендатора. С момента подписания договора квартира на весь срок аренды считается вашим домом, даже если юридически собственник другой человек. Это значит, что хозяин не может выселить жильца досрочно, если тот исправно платит и выполняет условия контракта. Также владелец не имеет права заходить в квартиру без вашего согласия. Даже если ему «нужно проверить состояние» или «показать жилье будущим арендаторам», все это возможно только по договоренности.
Совет: всегда делайте фото квартиры и мебели в день заселения и храните их вместе с договором. Это простая мера, которая спасает от лишних претензий.
Квартиры без мебели: израильская реальность
Многих новых арендаторов удивляет, что в Израиле квартиры чаще всего сдаются полностью пустыми. Никаких шкафов, кроватей или кухонных гарнитуров. В редких случаях остается базовый минимум: холодильник, стиральная машина или кондиционер. Но это скорее исключение, чем правило. В Израиле принято, что каждый жилец обставляет квартиру «под себя». Хозяева предпочитают не хранить мебель, чтобы избежать ее износа и споров о состоянии.
Проверьте, есть ли в квартире кондиционер — без него летом тяжело, да и зимой тоже. В Израиле нет центральных систем отопления, поэтому зимой квартиру отапливают либо кондиционерами, либо обогревателями. Уточните, есть ли бойлер и работает ли солнечная панель для нагрева воды. Спросите про кухню: бывает, что остается только раковина и плита, все остальное жильцы покупают сами.
Совет: закладывайте в бюджет переезда расходы на мебель и бытовую технику. Часто это не меньше одной-двух арендных плат, но зато потом вы обустраиваете жилье полностью под себя.
Лайфхаки былых арендаторов
Во-первых, мы в Израиле — здесь торговаться так же естественно, как дышать. Никто не удивится, если вы попробуете сбить цену или попросите что-то улучшить. Иногда это срабатывает и хозяин может немного снизить аренду или хотя бы согласиться покрасить стены и заменить древний кондиционер. Попробовать точно стоит — максимум получите отказ, а минимум — сэкономите или улучшите жилье.
Во-вторых, стены перекрасить можно, стиралку купить тоже, даже кран поменять не проблема. А вот улицу за окном вы не смените. В Израиле особенно важно смотреть не только на саму квартиру, но и на то, кто ваши соседи. Одна улица — шумные бары и велосипедисты до полуночи, соседняя — ультраортодоксы, и уже в девять вечера на вас будут косо смотреть за слишком громкий смех. Разница может быть в пару сотен метров, а ощущение — как будто вы переехали в другой город.
Ну и наконец, не поленитесь походить по району утром, днем и вечером. Днем это может быть милый дворик, а вечером выяснится, что окна вашей спальни выходят на репетицию барабанной группы.
Совет: лучше потратить немного больше сил и времени на поиск — чем внимательнее вы подойдете к выбору, тем больше шансов, что это будет не просто жилье, а настоящий дом. Так что ищите внимательно, и пусть ваш новый дом будет местом, куда хочется возвращаться.
